מאת: יוסי זמיר
היטל השבחה הוא אחד הנושאים המורכבים והמשמעותיים ביותר מבחינה כספית עבור בעלי נכסים בחולון, במיוחד לאור תכנית ח-619. בניגוד למה שרבים חושבים, היטל ההשבחה אינו גזירה משמיים שיש לקבל כפי שהיא – אפשר וצריך לבחון אותה בעין מקצועית, ובמקרים רבים ניתן להפחית אותה באופן משמעותי.
במאמר זה אשתף את הידע והניסיון שצברתי במשך שנים בליווי בעלי נכסים בחולון בכל הקשור להיטלי השבחה, ואסביר מדוע חשוב כל כך להיעזר באנשי מקצוע מקומיים בתחום זה.
מה מיוחד בהיטל השבחה בחולון?
עם אישור תכנית ח-619, השתנו כללי המשחק בכל הנוגע להיטלי השבחה בעיר חולון. אחד המאפיינים הייחודיים של העיר הוא אופן חישוב השומה, אשר בשונה מערים אחרות, מתחלקת לשלושה חלקים נפרדים.
בערים רבות בישראל, כאשר מבצעים הרחבה כמו הוספת חדר על הגג, השומה מחושבת כיחידה אחת. לעומת זאת, בחולון הגישה שונה – העירייה מחלקת את השומה לשלושה מרכיבים שונים:
- שווי הקרקע – מחושב לפי מיקום הנכס ושטח המגרש
- זכויות הבנייה – מחושב לפי יחס השטח המתווסף אל מול מה שהיה קיים קודם
- יתרונות מיוחדים – תוספות ייחודיות שהתכנית מאפשרת
מורכבות זו יוצרת סיטואציה שבה טעויות חישוב נפוצות מאוד, ובעלי נכסים רבים משלמים יותר ממה שהם צריכים בפועל.
טעויות נפוצות בחישוב היטל ההשבחה
ניסיוני המקצועי בעיר חולון מלמד שישנן כמה טעויות נפוצות בחישוב היטלי השבחה:
1. התעלמות ממצב תכנוני קודם
פעמים רבות, השמאי מטעם העירייה לא מתחשב בזכויות בנייה שכבר היו קיימות טרם אישור תכנית ח-619. זה עלול להוביל לחיוב יתר משמעותי.
2. אי-התחשבות במגבלות פיזיות
ישנם מקרים שבהם החישוב התיאורטי לא לוקח בחשבון מגבלות פיזיות של המבנה או המגרש, שבפועל מונעות מימוש של חלק מהזכויות.
3. הערכת שווי מופרזת
לעתים קרובות, הערכה של שווי המטר הבנוי גבוהה מהמחיר האמיתי בשוק, במיוחד באזורים מסוימים בעיר.
4. אי-התחשבות בעלויות מימוש
החישוב לא תמיד מתחשב בעלויות הגבוהות של מימוש זכויות הבנייה, כמו חיזוק יסודות, הוספת מעלית, וכדומה.
כל אחת מהטעויות הללו יכולה לגרור תשלום עודף של עשרות אלפי שקלים – כסף שיכול היה להישאר בכיס שלכם.
למה חשוב להיעזר באנשי מקצוע מקומיים?
התמודדות עם היטל השבחה בחולון דורשת היכרות מעמיקה עם המאפיינים הייחודיים של העיר והמנגנונים העירוניים. הנה מספר סיבות מדוע אנשי מקצוע מקומיים הם קריטיים בתהליך:
1. היכרות עם תקדימים מקומיים
מומחים מקומיים מכירים תקדימים של שומות דומות באותו אזור, והם יכולים להשתמש במידע זה כדי להשיג הפחתה.
2. ידע ספציפי על אזורים בעיר
מחירי הנדל"ן בחולון משתנים מאוד בין שכונה לשכונה. מומחה מקומי יודע מה השווי האמיתי בכל אזור.
3. קשרים עם גורמים בעירייה
מומחים שעובדים בעיר שנים רבות מכירים את האנשים הרלוונטיים בעירייה ובגלל זה יודעים לתקשר איתם באופן אפקטיבי.
4. היכרות עם הפרשנות המקומית של תכנית ח-619
הפרשנות של העירייה לתכנית עשויה להשתנות בהתאם לאזורים שונים בעיר, ומומחה מקומי מכיר את הניואנסים הללו.
מה השלבים המוקדמים לבדיקת היטל השבחה?
האם ידעתם שאפשר וכדאי להתחיל לבדוק את היטל ההשבחה הרבה לפני שמקבלים את השומה הרשמית? הנה מספר שלבים שכדאי לבצע מוקדם ככל האפשר:
1. בדיקה מקדמית של זכויות הבנייה
עוד לפני שאתם מתכננים שינוי או מכירה, כדאי לבדוק אילו זכויות בנייה מוקנות לנכס שלכם לפי תכנית ח-619, וכיצד הן משפיעות על היטל ההשבחה.
2. שומה מוקדמת
ניתן לבקש מהוועדה המקומית "שומה מוקדמת" עוד לפני מכירת הנכס או בקשת היתר בנייה. זה יאפשר לכם להיערך מבחינה כספית.
3. בדיקת כדאיות כלכלית
במקרים רבים, בדיקה מקדמית של היטל ההשבחה הצפוי יכולה להשפיע על ההחלטה האם כדאי לממש את זכויות הבנייה או לא.
4. התייעצות עם שמאי מומחה
לפני כל החלטה משמעותית, התייעצו עם שמאי המתמחה בהיטלי השבחה בחולון, שיוכל לתת לכם תמונה מדויקת של המצב.
דוגמא מהשטח – חיסכון של 120,000 ₪
אחד הלקוחות שלנו, בעל דירה בשכונת תל גיבורים חולון, קיבל שומת היטל השבחה בסך 280,000 ₪ בעקבות תכנית ח-619. הדבר קרה כאשר ביקש למכור את דירתו.
לאחר פנייה לשמאי מומחה המכיר את חולון ואת השכונה הספציפית, הוגשה שומה נגדית שהראתה כי השמאי מטעם העירייה לא לקח בחשבון את המצב התכנוני הקודם, וגם להפריז בהערכת שווי המטר הבנוי באזור זה.
לאחר דין ודברים עם העירייה והגשת ערר, הופחת היטל ההשבחה ל-160,000 ₪ בלבד – חיסכון של 120,000 ₪! זוהי דוגמה מובהקת לחשיבות הליווי המקצועי בתחום זה.
הצעה לבדיקה ללא עלות
במשרד זמיר נדל"ן, אנו מציעים לבעלי נכסים בחולון בדיקה ראשונית של היטל ההשבחה ללא עלות. הבדיקה כוללת:
- הערכה ראשונית של ההיטל הצפוי
- זיהוי נקודות אפשריות להפחתה
- ייעוץ לגבי הצעדים הבאים
אנו עובדים בשיתוף פעולה עם שמאים מומחים המתמחים ספציפית בעיר חולון ובתכנית ח-619, ויכולים לסייע לכם לחסוך סכומים משמעותיים.
היטל השבחה בחולון בעקבות תכנית ח-619 הוא נושא מורכב שיכול להשפיע באופן דרמטי על כדאיות הנכס שלכם. עם זאת, אין לקבל את השומה הראשונית גזירה משמיים – במקרים רבים ניתן להפחית אותה באופן משמעותי בעזרת אנשי מקצוע מתאימים.
הכירו בערך של ידע מקומי, ניסיון וקשרים בשוק הנדל"ן של חולון. ההשקעה בייעוץ מקצועי עשויה להחזיר את עצמה עשרות מונים.
אל תהססו לפנות אלינו לבדיקה ראשונית ללא עלות – זה יכול להיות הצעד הראשון לחיסכון משמעותי בכיס שלכם.
