למה דווקא נדלן בעיר חולון?

מאת: יוסי זמיר

היתרונות שהופכים אותה להזדמנות נדל"ן יוצאת דופן

"למה דווקא חולון?" זוהי שאלה שאני נשאל לעתים קרובות על ידי משקיעים ומשפרי דיור המחפשים את הנכס הבא שלהם. התשובה שלי ברורה: חולון היא אחת ההזדמנויות הטובות ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי כיום. כמי שמלווה עסקאות נדל"ן בעיר זו למעלה מ-20 שנה, אני רואה יום יום את היתרונות המשמעותיים שהופכים את חולון לאטרקטיבית במיוחד הן למגורים והן להשקעה.

במאמר זה אשתף איתכם את הסיבות המרכזיות שהופכות את חולון לבחירה מצוינת, מדוע אנו בזמיר נדל"ן מאמינים שהעיר נמצאת בתחילתו של גל התפתחות משמעותי שיימשך בשנים הקרובות.

תמחור בחסר ביחס לערים דומות

הסיבה הראשונה והמשמעותית ביותר היא שחולון עדיין מתומחרת בחסר משמעותי ביחס לערים הממוקמות באופן דומה מבחינה גיאוגרפית. בהשוואה לערים כמו רמת גן, גבעתיים ואפילו בת ים שעברה שדרוג משמעותי בשנים האחרונות, מחירי הנדל"ן בחולון עדיין זולים נוחים יותר.

למשל, בעוד ש – מחיר ממוצע למ"ר בשכונות הוותיקות של רמת גן נע סביב 40,000 ₪ למ"ר, בשכונות דומות בחולון המחיר נע סביב 30,000-33,000 ₪ למ"ר. פער זה מייצר הזדמנות למשקיעים ולמשפרי דיור לרכוש נכס באזור מרכזי במחיר נוח יותר, עם פוטנציאל עליית ערך משמעותית בשנים הקרובות.

ב – ניתוח שערכנו במשרד, מצאנו שהנדל"ן בחולון הציג תשואה ממוצעת על השקעה של כ-8.7% בחמש השנים האחרונות – גבוה מהממוצע האזורי. אנו צופים שמגמה זו תימשך ואף תתחזק עם ההתפתחויות העתידיות בעיר.

נגישות מצוינת למרכז תל אביב ולדרום

יתרון משמעותי נוסף של חולון הוא מיקומה הגיאוגרפי האסטרטגי והנגישות המצוינת שלה לאזורים מרכזיים. בניגוד לתפיסה של חלק מהאנשים, חולון אינה "רחוקה" – ההפך הוא הנכון.

העיר ממוקמת במרחק של פחות מ-10 דקות נסיעה מדרום תל אביב, וכ-15-20 דקות ממרכז תל אביב (בהתאם לשעות). יתרה מכך, לחולון יש נגישות מצוינת לצירי תנועה מרכזיים כמו נתיבי איילון, כביש 4, וכביש 20, מה שמאפשר הגעה מהירה לכל חלקי גוש דן.

מבחינת תחבורה ציבורית, חולון מחוברת היטב באמצעות קווי אוטובוס רבים המקשרים אותה לתל אביב, בת ים, ראשון לציון ויתר חלקי המטרופולין. בנוסף, תחנת רכבת וולפסון מאפשרת גישה נוחה לרשת הרכבות הארצית.

הרכבת הקלה – מהפכת תחבורה בפתח

אחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר שישפיעו על חולון בשנים הקרובות הוא הקו הירוק של הרכבת הקלה. הקו, שנמצא כעת בשלבי בנייה מתקדמים, צפוי להתחיל לפעול בשנת 2028, ויחבר את חולון באופן ישיר ומהיר למרכז תל אביב ולערים נוספות במטרופולין.

הקו הירוק יעבור לאורך ציר מרכזי בעיר, עם תחנות בנקודות אסטרטגיות כמו אזור התעשייה, מרכז העיר, ושכונות מרכזיות. ההשפעה של רכבת קלה על מחירי הנדל"ן מוכחת בכל העולם – מחקרים מראים עליית ערך ממוצעת של 15%-25% בנכסים הממוקמים בטווח הליכה מתחנות רכבת קלה.

בזמיר נדל"ן, אנו כבר רואים עלייה בביקוש לנכסים הממוקמים לאורך תוואי הרכבת המתוכנן, וצופים שמגמה זו תתחזק ככל שמועד הפעלת הקו יתקרב.

תכנית ח-619 – וודאות ופוטנציאל להתחדשות עירונית

אחד היתרונות המשמעותיים של חולון, שאינו קיים במידה דומה בערים אחרות, הוא תכנית ח-619. כפי שהסברתי בהרחבה במאמרים קודמים, תכנית זו מגבירה את הוודאות בכל הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר.

התכנית מאפשרת לדעת באופן ברור כמה קומות ניתן לבנות בכל בניין, האם יש כדאיות כלכלית לפרויקט פינוי-בינוי, ומה יהיו זכויות הבנייה. וודאות זו היא נכס יקר ערך הן ליזמים והן לבעלי דירות, ומושכת משקיעים מכל הארץ לחולון.

יזמים רבים שלא פעלו בעבר בחולון, החלו לגלות עניין בעיר בזכות התכנית הזו. המשמעות היא שבשנים הקרובות צפויים להתחיל פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, שישדרגו משמעותית את פני העיר ויעלו את ערך הנדל"ן בה.

עיר הילדים – השקעה בחינוך ובקהילה

חולון ידועה בכינויה "עיר הילדים", וזאת לא סתם. לאורך השנים, העירייה השקיעה משאבים רבים בפיתוח מערכת החינוך, מוסדות תרבות, ופעילויות קהילתיות המיועדות למשפחות.

בין המוסדות הבולטים ניתן למנות את המדיטק – מרכז תרבות לילדים ונוער, מוזיאון העיצוב, המוזיאון הישראלי לקריקטורה וקומיקס, פארק פרס המרשים, ופארק המים "ימית 2000". כל אלה הופכים את חולון לעיר ידידותית במיוחד למשפחות עם ילדים.

מערכת החינוך בחולון זוכה להערכה רבה, עם בתי ספר מצטיינים וגישה חדשנית ללמידה. העיר מדורגת גבוה במדדי חינוך ארציים, ובתי הספר שלה משיגים תוצאות מרשימות בבחינות הבגרות.

יתרונות אלה גורמים לתופעה מעניינת שאנו עדים לה בשנים האחרונות: זוגות צעירים שרוכשים דירה בחולון כהשקעה, עם כוונה להשכיר אותה, לעיתים קרובות מחליטים בסופו של דבר לעבור בעצמם להתגורר בעיר. הסיבה העיקרית לכך היא הגילוי שחולון מציעה איכות חיים גבוהה, מערכת חינוך מצוינת, וחיי קהילה עשירים – כל זאת במחירים נוחים יותר מערים סמוכות.

פעילות תרבותית ענפה

חולון הפכה בשנים האחרונות למרכז תרבותי משמעותי. פעילויות תרבות כמו שעות סיפור בספריות העירוניות, אירועים במדיטק ומוזיאון העיצוב, פסטיבל "אשה" השנתי, ופעילויות סביב חגים ומועדים – כל אלה יוצרים מרקם קהילתי עשיר ואיכותי.

העיר מושכת אמנים, יוצרים, ואנשי תרבות, שתורמים לאווירה התוססת והיצירתית. כל אלה הופכים את חולון לא רק למקום מגורים, אלא לקהילה אמיתית.

קהילה מגוונת וחזקה

אחד הדברים שאני אוהב במיוחד בחולון הוא המגוון האנושי הקיים בה. העיר מכילה שכונות ותיקות לצד שכונות חדשות, אוכלוסייה מבוגרת לצד משפחות צעירות, ומגוון תרבותי עשיר.

בשנים האחרונות, חולון הפכה למוקד משיכה לאוכלוסייה צעירה ומשכילה, שמביאה איתה רוח חדשה ורעננה לעיר. בעקבות זאת, נפתחו בעיר בתי קפה, מסעדות לצד חללי עבודה משותפים שמשרתים את האוכלוסייה הצעירה והדינמית.

פיתוח עסקי משמעותי

לא ניתן להתעלם מהפיתוח העסקי המשמעותי שהעיר חולון עוברת בשנים האחרונות. אזור התעשייה של העיר עובר שדרוג והתחדשות, ומושך אליו חברות טכנולוגיה, סטארט-אפים, ועסקים חדשניים.

פרויקט "לב העיר" ופיתוח מרכז העסקים C המתחדש מסמלים את הכיוון החדש שהעיר לוקחת – שילוב של מגורים, מסחר, ותעסוקה ברמה גבוהה. התפתחות זו לא רק מעלה את רמת החיים בעיר, אלא גם יוצרת מקומות עבודה חדשים ומושכת אוכלוסייה איכותית.

דוגמא מהשטח – משפחת כהן מרמת גן

לפני כשנה הגיעו אלינו דניאל ומיכל כהן, זוג בשנות השלושים לחייהם עם שני ילדים קטנים. הם התגוררו בדירה שכורה ברמת גן וחיפשו לרכוש דירה משלהם. התקציב שלהם מספיק לדירת 3 חדרים ברמת גן, או דירת 4 חדרים בחולון.

תחילה, הם היו ספקנים לגבי המעבר לחולון. אך לאחר שביקרו בעיר, נחשפו למערכת החינוך, לפארקים, ולאווירה המשפחתית – הם התאהבו. היום, כשנה לאחר המעבר, הם לא מפסיקים להודות לנו על ההמלצה. הילדים שלהם נהנים ממערכת חינוך מצוינת, יש להם גינה ציבורית במרחק הליכה, והם משלמים משכנתא נמוכה יותר משכר הדירה ששילמו ברמת גן.

הם גם מספרים על עליית הערך המשמעותית שנרשמה בדירתם בשנה האחרונה בלבד – עלייה של כ-7%, בעיקר בזכות ההתקדמות בפרויקט הרכבת הקלה סמוך לביתם.

סיכום – העיתוי המושלם להשקעה בחולון

לסיכום, חולון מציעה שילוב נדיר של יתרונות: מחירים אטרקטיביים יחסית, מיקום מרכזי עם נגישות מצוינת, פיתוח עתידי משמעותי (בדגש על הרכבת הקלה), וודאות תכנונית בזכות תכנית ח-619, ואיכות חיים גבוהה במיוחד למשפחות.

הצירוף של כל אלה יוצר "חלון הזדמנויות" נדיר למשקיעים ולרוכשי דירות למגורים. להערכתנו, בחמש השנים הקרובות חולון צפויה לעבור מהפך משמעותי שיתבטא גם במחירי הנדל"ן.

אם אתם שוקלים רכישת נכס באזור המרכז, אני ממליץ בחום לשקול את חולון כאופציה מועדפת. בזמיר נדל"ן, עם המומחיות והניסיון הרב שלנו בעיר, נשמח לייעץ לכם ולהראות לכם את ההזדמנויות הטובות ביותר הקיימות כיום בשוק.

קראו גם – זמיר נדל"ן – סיפורה של משפחה שבנתה משרד נדל"ן מהיסודות