מאת: יוסי זמיר
השקעה בנכס המיועד לפינוי-בינוי היא אחת מאסטרטגיות ההשקעה המעניינות והרווחיות בשוק הנדל"ן הישראלי. כמי שליווה עשרות משקיעים בעסקאות מסוג זה, אני רואה שוב ושוב איך החלטות נכונות בשלב הרכישה יכולות להוביל לתשואות מרשימות בטווח הארוך.
במאמר זה אשתף איתכם את הידע שצברתי במשך שנים ואציג את הדגשים החשובים ביותר שכדאי לקחת בחשבון לפני רכישת נכס להשבחה בפרויקט פינוי-בינוי.
ההון העצמי – המפתח להצלחת העסקה
הנקודה הראשונה והקריטית ביותר היא ההון העצמי. בניגוד לרכישת דירה רגילה, כשקונים נכס עם פוטנציאל לפינוי-בינוי, יש להביא בחשבון שיידרש הון עצמי גבוה יותר – לפחות 25-30% מערך הנכס.
מדוע? כאשר רוכשים דירה בבניין המיועד לפינוי-בינוי, הפוטנציאל העתידי כבר "מגולם" במחיר הנכס. כלומר, המחיר שתשלמו יהיה גבוה יותר ממחיר דירה דומה בבניין רגיל. אולם, שמאי הבנק בדרך כלל לא מתחשב בפוטנציאל הזה בשמאות, ומעריך את הנכס לפי ערכו הנוכחי בלבד.
התוצאה היא פער מימוני שעליכם לגשר עליו באמצעות הון עצמי גבוה יותר. לדוגמה, אם מחיר הדירה הוא 1.5 מיליון ₪, אך השמאי מעריך אותה ב-1.2 מיליון ₪ בלבד, והבנק מוכן לממן עד 75% מהשמאות, תצטרכו להביא הון עצמי של לפחות 600,000 ₪ (40% מערך הנכס) במקום 375,000 ₪ (25% בעסקה רגילה).
נקודות חוזקה של האזור – מעבר לפינוי-בינוי
הדגש השני הוא לבדוק את התשתיות העתידיות באזור. פינוי-בינוי הוא רק מרכיב אחד בהשבחת ערך הנכס. פרויקטים תחבורתיים כמו רכבת קלה, קו מטרו, או נתיב מהיר לעיר יכולים להעלות משמעותית את ערך הנדל"ן באזור.
בחולון, לדוגמה, הקו הירוק של הרכבת הקלה צפוי לשנות את פני העיר ולחבר אותה באופן ישיר למרכז תל אביב. שכונות הסמוכות לתחנות המתוכננות כבר רואות עלייה בביקוש ובמחירים.
לכן, כדאי תמיד לבדוק את תוכניות המתאר העירוניות והארציות, ולזהות אזורים שצפויים לעבור שדרוג תשתיתי משמעותי בשנים הקרובות.
קהל השוכרים – הנכס להשקעה לטווח הביניים
נקודה שלישית שרבים שוכחים היא פרויקט פינוי-בינוי לא מתרחש בן לילה. התהליך עשוי להימשך שנים רבות, ובמהלך תקופה זו תצטרכו להשכיר את הנכס כדי לכסות את עלויות המשכנתא והתחזוקה.
לכן, חשוב מאוד לבחון את פרופיל השוכרים באזור:
- האם זהו אזור מבוקש על ידי משפחות, סטודנטים, או זוגות צעירים?
- מהם מחירי השכירות הממוצעים באזור, והאם הם מכסים את ההוצאות החודשיות?
- האם יש ביקוש יציב להשכרה באזור או שיש תנודתיות גבוהה?
בזמיר נדל"ן, אנחנו ממליצים לבחור אזורים עם אוכלוסייה יציבה ואיכותית, המאפשרים השכרה ארוכת טווח ללא תחלופה גבוהה של שוכרים. הדבר יבטיח זרם הכנסות יציב בתקופת הביניים עד למימוש הפרויקט.
דירת התמורה – לא כל הדירות שוות
הנקודה הרביעית והקריטית היא לבדוק בקפידה את דירת התמורה שתקבלו בסוף התהליך. זוהי הנקודה שבה רבים נופלים בפח – לא כל דירה בפרויקט פינוי-בינוי מקבלת את אותה תוספת שטח.
ישנן דירות שיקבלו תוספת מינימלית של מספר מטרים בודדים, ולעומתן דירות שיקבלו תוספת משמעותית של 25 מ"ר ואף יותר. אם נלקח בחשבון מחיר ממוצע למ"ר בדירות חדשות בחולון עומד על כ-30,000 ₪, ההבדל יכול להסתכם במאות אלפי שקלים.
בטרם רכישה, בקשו לראות את טבלאות האיזון של הפרויקט (אם כבר קיימות), או התייעצו עם מומחה שיוכל להעריך את התוספת הצפויה לדירה ספציפית.
חשוב לזכור: לא רק עצם קיומו של פרויקט פינוי-בינוי קובע את כדאיות ההשקעה, אלא גם ובעיקר התמורה הספציפית שתקבלו.
בדקו את איתנות היזם והחברה המבצעת
אספקט נוסף וחשוב הוא לבדוק מיהי חברת הבנייה המיועדת לבצע את הפרויקט ומה החוסן הפיננסי שלה. פרויקטים של פינוי-בינוי הם מורכבים ויקרים, ולצערנו ראינו לא מעט מקרים שבהם חברות בנייה נקלעו לקשיים והפרויקט נתקע.
בדקו את הניסיון של החברה בפרויקטים דומים, את האיתנות הפיננסית שלה, ואת המוניטין שלה בשוק. אם אין עדיין חברת בנייה מוגדרת לפרויקט, בדקו מי הם היזמים המובילים בתחום ומה הסיכוי שהם יתמודדו על הפרויקט הספציפי.
דוגמא מהשטח – השקעה מוצלחת בחולון
אחד הלקוחות שלנו רכש לפני כשלוש שנים דירת 3 חדרים ישנה בשכונה ותיקה בחולון תמורת 1.5 מיליון ₪. הדירה הייתה בבניין שכבר היה בתהליכי פינוי-בינוי מתקדמים, עם תוספת מובטחת של 25 מ"ר לדירה הקיימת.
בזכות הנחייה נכונה, הלקוח הביא הון עצמי של 35%, השכיר את הדירה בתקופת הביניים לשוכרים איכותיים, וכיום, כשהפרויקט קרוב לביצוע, שווי דירת התמורה העתידית מוערך בכ-2.8 מיליון ₪ – תשואה מרשימה של קרוב ל-90% תוך שלוש שנים בלבד.
רשימת בדיקה למשקיע
לסיכום, הנה רשימת בדיקה שכדאי למלא לפני רכישת נכס להשבחה בפרויקט פינוי-בינוי:
- הון עצמי – האם יש לי לפחות 25-30% מערך הנכס כהון עצמי זמין?
- תשתיות עתידיות – אילו פרויקטים תחבורתיים או אחרים מתוכננים באזור?
- פוטנציאל השכרה – מיהו קהל השוכרים באזור ומה רמת הביקוש להשכרה?
- דירת התמורה – מה בדיוק אקבל בסוף התהליך? כמה מ"ר תוספת? האם יש מרפסת/חניה/מחסן?
- לוחות זמנים – באיזה שלב נמצא הפרויקט ומה הצפי המשוער לתחילת בנייה?
- החברה המבצעת – מיהי חברת הבנייה ומה החוסן הפיננסי שלה?
השקעה בנכס בפרויקט פינוי-בינוי יכולה להיות אחת ההחלטות הפיננסיות המשתלמות ביותר שתעשו, אך היא דורשת ידע, ניסיון וליווי מקצועי. בזמיר נדל"ן, אנו מתמחים באיתור ובליווי עסקאות השבחה, תוך מתן דגש על כל הפרמטרים שהוזכרו במאמר זה.
אשמח לסייע למשקיעים המעוניינים לבחון אפשרויות השקעה בפרויקטי פינוי-בינוי באזור חולון, בת ים וראשון לציון, ולהעניק את הידע והכלים שיובילו להשקעה מוצלחת.
