עולם הנדל"ן הוא הרבה יותר מפרסום דירות באתרי אינטרנט. מדובר בניהול תהליכי מכירה מורכבים שדורשים מגוון רחב של כישורים, ידע מקצועי, ויכולת לנווט במצבים מאתגרים. לאור ניסיוני העשיר בעסקאות נדל"ן, ברצוני לשתף אתכם בחמשת הכישורים החיוניים שהופכים מתווך לאיש מקצוע אמיתי – כישורים שיעשו את ההבדל בין עסקה כושלת או מתמשכת, לבין עסקה מוצלחת ומספקת.

כל רכישה או מכירה של נכס היא אחת העסקאות הפיננסיות המשמעותיות ביותר שאנשים עושים בחייהם. בחירת איש המקצוע הנכון לליווי התהליך היא קריטית להצלחתו. הנה הכישורים שחשוב לחפש:

1. יכולת שיווק מקצועית ואפקטיבית

המתווך המקצועי חייב לדעת לשווק נכס בצורה שתבליט את יתרונותיו ותמשוך את קהל היעד המתאים. זה כולל:

צילום מקצועי

הרושם הראשוני נוצר מהתמונות. מחקרים מראים שנכסים המצולמים באופן מקצועי מקבלים פי 2-3 יותר פניות מנכסים עם תמונות חובבניות. במשרד זמיר נדל"ן, אנחנו משקיעים בצילום מקצועי של כל נכס, כולל:

• צילום בתאורה נכונה.
• זוויות צילום אופטימליות להדגשת מרחב.
• סטיילינג בסיסי לפני הצילום.
• עריכה מקצועית של התמונות.

אסטרטגיית שיווק דיגיטלית

בעידן הדיגיטלי, לא מספיק לפרסם את הנכס באתר אחד. מתווך מקצועי צריך:

• לנהל קמפיינים ממומנים בפלטפורמות השונות (גוגל, פייסבוק, אינסטגרם).
• לייצר תוכן שיווקי מותאם לכל פלטפורמה.
• לנתח נתונים ולבצע אופטימיזציה של הקמפיינים.
• להשתמש במאגרי מידע ובכלים טכנולוגיים לפילוח ואיתור קונים פוטנציאליים.

יצירת סיפור לנכס

נדל"ן הוא לא רק קירות ורצפה – הוא בית, הוא סגנון חיים, הוא הזדמנות. מתווך מקצועי יודע לספר את הסיפור של הנכס ולחבר את הקונים הפוטנציאליים לחזון שהוא מציע.

2. ארגון וסדר – הכנת תיק נכס מקיף

תיק נכס מקצועי הוא אחד הכלים החשובים ביותר בתהליך המכירה. הוא מעיד על מקצועיות, יוצר אמון, ומסייע במניעת בעיות עתידיות. תיק נכס מקיף צריך לכלול:

מסמכים משפטיים

• נסח טאבו עדכני.
• אישור זכויות.
• היתרי בנייה (אם קיימים).
• אישור על היעדר חובות לעירייה.

מידע טכני

• תשריט הדירה ומידות מדויקות של החדרים.
• מפרט טכני של הנכס.
• רשימת שיפוצים ושדרוגים שבוצעו (כולל תאריכים).
• חשבונות ארנונה, ועד בית וחשמל אחרונים.

מידע סביבתי

• מידע על השכונה והאזור.
• מוסדות חינוך קרובים.
• תחבורה ציבורית.
• פארקים ושטחים ציבוריים.
• מרכזי קניות ומסחר.

מתווך שאינו מכין תיק נכס מקיף חושף את לקוחותיו להפתעות לא נעימות ולעיכובים בהמשך הדרך. במשרד שלנו, כל נכס מגיע עם תיק מקיף ומפורט, שחוסך זמן, כסף ועגמת נפש לכל הצדדים.

3. רשת קשרים מקצועית

העסקה אינה מתחילה ומסתיימת במתווך. נדרשים אנשי מקצוע רבים לאורך הדרך, ומתווך מקצועי מביא איתו רשת קשרים מקיפה הכוללת:

עורכי דין המתמחים בנדל"ן

עורך דין טוב יכול להבדיל בין עסקה חלקה לעסקה רצופת מהמורות. מתווך מקצועי מכיר עורכי דין אמינים ומנוסים שמתמחים ספציפית בעסקאות נדל"ן, ויכול להמליץ על עורך הדין המתאים ביותר לסוג העסקה הספציפי.

יועצי משכנתאות

במציאות הפיננסית המורכבת של היום, יועץ משכנתאות טוב יכול לחסוך ללקוח עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא. מתווך מקצועי יודע להפנות את לקוחותיו ליועצים שיתאימו להם את המסלול האופטימלי.

מהנדסים ושמאים

במקרים רבים, נדרשת חוות דעת של מהנדס בדק בית או שמאי מקרקעין. מתווך מקצועי יכול להמליץ על אנשי מקצוע אמינים שיספקו הערכה מדויקת ואובייקטיבית.

שיפוצניקים ובעלי מקצוע

לעתים קרובות, הנכס דורש התאמות או שיפוצים. קשרים עם בעלי מקצוע איכותיים ואמינים הם נכס יקר ערך שמתווך מביא עמו.

בזמיר נדל"ן, טיפחנו לאורך השנים רשת קשרים ענפה עם מיטב אנשי המקצוע בתחום. אנו לא רק מפנים את לקוחותינו לאנשי המקצוע המתאימים ביותר לצרכיהם, אלא גם מנהלים את הממשק מולם ומוודאים שהם מספקים שירות ברמה הגבוהה ביותר.

4. יכולת ניהול משא ומתן

משא ומתן בעסקאות נדל"ן הוא אמנות בפני עצמה. מתווך מקצועי צריך לדעת לנהל משא ומתן שיביא לתוצאה אופטימלית עבור הלקוח שלו, תוך שמירה על יחסים תקינים עם הצד השני. זה כולל:

הבנה של פסיכולוגיית המשא ומתן

מתווך מקצועי יודע לזהות את הרצונות והצרכים האמיתיים של כל צד, לא רק את אלה המוצהרים. הוא מבין את הדינמיקה של התהליך ויודע מתי ללחוץ ומתי לסגת.

מידע מעמיק על השוק

ניהול משא ומתן אפקטיבי מתבסס על ידע מדויק של מחירי השוק הנוכחיים, מגמות, ועסקאות דומות שבוצעו לאחרונה.

קראו גם – למה צריך מתווך מקצועי בשוק רווי דירות?

The post אילו כישורים נדרשים מאיש מקצוע אמיתי בתחום הנדל"ן? appeared first on זמיר נדל"ן.

תהליכי התחדשות עירונית, ובפרט פרויקטים של פינוי-בינוי, הם מהמורכבים והמאתגרים ביותר בעולם הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, הם מציעים הזדמנות יוצאת דופן לבעלי דירות לשדרג משמעותית את הנכס שלהם ללא עלות ישירה. מצד שני, הם טומנים בחובם סיכונים רבים, תהליכים מורכבים, ואינטרסים מנוגדים של הגורמים השונים המעורבים בתהליך.

בתור מי שליווה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, אני רואה שוב ושוב את ההבדל העצום בין פרויקטים שנוהלו באופן מקצועי על ידי חברת ליווי דיירים, לעומת כאלו שבהם הדיירים התקשרו ישירות מול יזם או עורך דין. במאמר זה אסביר מדוע חשוב כל כך לעבוד עם חברת ליווי דיירים מקצועית, ולא לחתום ישירות מול חברת בנייה או עורך דין.

מפת אינטרסים – מי באמת עובד בשבילכם?

הנקודה הראשונה והקריטית ביותר היא הבנת האינטרסים של כל הגורמים המעורבים בפרויקט פינוי-בינוי:

• היזם/חברת הבנייה – האינטרס העיקרי שלהם הוא למקסם את הרווחיות של הפרויקט. באופן טבעי, הם יעדיפו לשלם פחות לדיירים ולבנות בסטנדרט שיעלה להם פחות.
• עורך דין המייצג את היזם – נאמן לחברת הבנייה ששכרה את שירותיו, ולכן יפעל בראש ובראשונה לטובת האינטרסים שלה.
• עורך דין שפונה ישירות לדיירים – במקרים רבים, עורכי דין הפונים ישירות לדיירים עובדים בשיתוף פעולה עם יזמים ספציפיים, כאשר העסקה המוצעת לדיירים אינה בהכרח האופטימלית.

לעומת זאת, חברת ליווי דיירים היא הגורם היחיד שתפקידו המוגדר הוא לדאוג לאינטרסים של הדיירים. התשלום שחברת הליווי מקבלת בסופו של דבר מגיע אמנם מהיזם, אך רק לאחר שנבחר במכרז פתוח ושקוף. זה יוצר מבנה תמריצים שמעודד את חברת הליווי למקסם את התמורה לדיירים, שכן ככל שהפרויקט יהיה איכותי יותר, כך ישתפר גם המוניטין שלה.

תהליך שקוף ודמוקרטי מהשלב הראשון

אחד היתרונות המשמעותיים ביותר של עבודה עם חברת ליווי דיירים הוא קיום תהליך שקוף ודמוקרטי לאורך כל הדרך. כאשר חברת בנייה פונה ישירות לדיירים, היא לרוב מנסה לסגור חוזים באופן פרטני, לעתים תוך יצירת לחץ או מתן הבטחות שאינן מעוגנות חוזית.

לעומת זאת, חברת ליווי דיירים מקצועית תפעל כך:

1. הקמת נציגות דיירים – בחירה דמוקרטית של נציגות שתייצג את כלל דיירי הבניין.
2. שקיפות מלאה – כל המידע, החלטות, ומסמכים מועברים לכלל הדיירים באופן שוטף.
3. קבלת החלטות משותפת – ההחלטות המשמעותיות מתקבלות בהצבעה של כלל הדיירים, לאחר הסבר מפורט של האפשרויות.

תהליך זה מונע מצבים בהם דיירים מסוימים מרגישים מנותקים מהתהליך או חוששים שמישהו אחר מקבל תנאים טובים יותר. הוא גם מבטיח שכל הדיירים, כולל אלה שאינם בקיאים בתחום הנדל"ן, מקבלים את כל המידע הדרוש לקבלת החלטה מושכלת.

המכרזים – המפתח למקסום התמורה

הנקודה המשמעותית ביותר בתהליך העבודה עם חברת ליווי דיירים היא קיום מכרזים לכל אנשי המקצוע שילוו את הפרויקט:

1. מכרז עורכי דין

בחירת עורך דין שיצג את הדיירים היא החלטה קריטית. חברת ליווי דיירים מקצועית תערוך מכרז בין מספר משרדי עורכי דין המתמחים בהתחדשות עירונית, כאשר הקריטריונים לבחירה הם:

• ניסיון קודם בפרויקטים דומים.
• ידע ומומחיות בתחום.
• יכולת עמידה מול יזמים.
• שכר טרחה הוגן (לרוב משולם על ידי היזם).

2. מכרז שמאים

השמאי שיבחר ילווה את הפרויקט ויקבע את שווי הדירות הנוכחיות ואת התמורה הראויה. בחירת שמאי אובייקטיבי ומנוסה היא קריטית להצלחת הפרויקט.

3. מכרז מפקח בנייה

המפקח יהיה האחראי לוודא שהבנייה מתבצעת בהתאם לתוכניות ולמפרט הטכני שהובטח. בחירה נכונה של מפקח בנייה יכולה לחסוך לדיירים כאבי ראש רבים בהמשך הדרך.

4. מכרז יזמים – הלב של התהליך

מכרז היזמים הוא ללא ספק השלב המשמעותי ביותר בתהליך. חברת ליווי דיירים מקצועית תפנה למספר יזמים מובילים בתחום, תציג בפניהם את פרטי הפרויקט, ותזמין אותם להגיש הצעות.

היתרונות של מכרז יזמים הם:

• יצירת תחרות שמובילה להצעות טובות יותר לדיירים.
• בחינה של מספר אפשרויות ובחירת ההצעה המיטבית.
• יכולת להשוות בין יזמים שונים ולבחור את המתאים ביותר לא רק במונחים כספיים.

בפרויקטים שליווינו, ראינו לא פעם שיפור של 20%-30% בתמורה לדיירים (שטח דירה, מפרט טכני, ותוספות אחרות) בין ההצעה הראשונית של יזם שפנה ישירות לדיירים, לבין ההצעה הסופית שהתקבלה לאחר מכרז מסודר.

בדיקת איתנות פיננסית וניסיון קודם

היבט קריטי נוסף שחברת ליווי דיירים מביאה לתהליך הוא בדיקה מעמיקה של האיתנות הפיננסית של היזמים המתמודדים. לא מעט פרויקטי פינוי-בינוי נתקעו באמצע הדרך בגלל קשיים כלכליים של היזם, והדיירים מצאו את עצמם במצב של חוסר ודאות ממושך.

חברת ליווי מקצועית תבדוק:

• המצב הפיננסי של חברת הבנייה.
• ניסיון קודם בפרויקטים דומים.
• עמידה בלוחות זמנים בפרויקטים קודמים.
• שביעות רצון של דיירים בפרויקטים קודמים.

מידע זה חיוני לקבלת החלטה מושכלת, אך לדיירים פרטיים אין בדרך כלל את הכלים או הידע לבצע בדיקות אלה בעצמם.

מפרט טכני מפורט ומחייב

אחד המוקשים הגדולים בפרויקטי פינוי-בינוי הוא מפרט טכני עמום או לא מפורט מספיק. חברת ליווי דיירים תדאג לכך שהמפרט הטכני יהיה מפורט ומדויק, ויכלול את כל הפרטים הנדרשים:

• מידות מדויקות של הדירות.
• מפרט חומרי גמר (ריצוף, אריחים, דלתות, חלונות).
• מערכות טכניות (חשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר).
• פירוט של שטחים ציבוריים והגינון.
• פתרונות חניה וכו'.

מפרט מדויק ומפורט מונע אי הבנות ואכזבות בהמשך הדרך, ומבטיח שהדיירים יקבלו בדיוק את מה שהובטח להם.

ליווי צמוד לכל אורך הדרך

תפקידה של חברת ליווי דיירים אינו מסתיים עם בחירת היזם. אחד היתרונות המשמעותיים של עבודה עם חברת ליווי היא הליווי הצמוד לאורך כל שלבי הפרויקט:

1. שלב התכנון – ליווי בתהליך התכנון, וידוא שהתוכניות תואמות את צרכי הדיירים.
2. שלב קבלת ההיתרים – סיוע בהתמודדות עם הבירוקרטיה וזירוז התהליכים ככל האפשר.
3. שלב הבנייה – פיקוח צמוד על התקדמות הבנייה ועמידה במפרט הטכני.
4. שלב המסירה – ליווי בתהליך מסירת הדירות, וידוא תיקון ליקויים, ומימוש כל ההתחייבויות של היזם.

חשוב להדגיש: ברגע שנבחר יזם, חברת ליווי הדיירים משתלבת כמחלקה חיצונית בזרוע ההתחדשות של חברת הבנייה. זהו מודל ייחודי שמאפשר לה לפעול מתוך המערכת כדי להבטיח את האינטרסים של הדיירים, תוך שמירה על עבודה יעילה ופורייה עם היזם.

קראו גם – איך לבחור משרד תיווך שבאמת יעבוד בשבילכם?

The post למה חברת ליווי דיירים חיונית לפרויקט התחדשות עירונית מוצלח? appeared first on זמיר נדל"ן.

היתרונות שהופכים אותה להזדמנות נדל"ן יוצאת דופן

"למה דווקא חולון?" זוהי שאלה שאני נשאל לעתים קרובות על ידי משקיעים ומשפרי דיור המחפשים את הנכס הבא שלהם. התשובה שלי ברורה: חולון היא אחת ההזדמנויות הטובות ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי כיום. כמי שמלווה עסקאות נדל"ן בעיר זו למעלה מ-20 שנה, אני רואה יום יום את היתרונות המשמעותיים שהופכים את חולון לאטרקטיבית במיוחד הן למגורים והן להשקעה.

במאמר זה אשתף איתכם את הסיבות המרכזיות שהופכות את חולון לבחירה מצוינת, מדוע אנו בזמיר נדל"ן מאמינים שהעיר נמצאת בתחילתו של גל התפתחות משמעותי שיימשך בשנים הקרובות.

תמחור בחסר ביחס לערים דומות

הסיבה הראשונה והמשמעותית ביותר היא שחולון עדיין מתומחרת בחסר משמעותי ביחס לערים הממוקמות באופן דומה מבחינה גיאוגרפית. בהשוואה לערים כמו רמת גן, גבעתיים ואפילו בת ים שעברה שדרוג משמעותי בשנים האחרונות, מחירי הנדל"ן בחולון עדיין זולים נוחים יותר.

למשל, בעוד ש – מחיר ממוצע למ"ר בשכונות הוותיקות של רמת גן נע סביב 40,000 ₪ למ"ר, בשכונות דומות בחולון המחיר נע סביב 30,000-33,000 ₪ למ"ר. פער זה מייצר הזדמנות למשקיעים ולמשפרי דיור לרכוש נכס באזור מרכזי במחיר נוח יותר, עם פוטנציאל עליית ערך משמעותית בשנים הקרובות.

ב – ניתוח שערכנו במשרד, מצאנו שהנדל"ן בחולון הציג תשואה ממוצעת על השקעה של כ-8.7% בחמש השנים האחרונות – גבוה מהממוצע האזורי. אנו צופים שמגמה זו תימשך ואף תתחזק עם ההתפתחויות העתידיות בעיר.

נגישות מצוינת למרכז תל אביב ולדרום

יתרון משמעותי נוסף של חולון הוא מיקומה הגיאוגרפי האסטרטגי והנגישות המצוינת שלה לאזורים מרכזיים. בניגוד לתפיסה של חלק מהאנשים, חולון אינה "רחוקה" – ההפך הוא הנכון.

העיר ממוקמת במרחק של פחות מ-10 דקות נסיעה מדרום תל אביב, וכ-15-20 דקות ממרכז תל אביב (בהתאם לשעות). יתרה מכך, לחולון יש נגישות מצוינת לצירי תנועה מרכזיים כמו נתיבי איילון, כביש 4, וכביש 20, מה שמאפשר הגעה מהירה לכל חלקי גוש דן.

מבחינת תחבורה ציבורית, חולון מחוברת היטב באמצעות קווי אוטובוס רבים המקשרים אותה לתל אביב, בת ים, ראשון לציון ויתר חלקי המטרופולין. בנוסף, תחנת רכבת וולפסון מאפשרת גישה נוחה לרשת הרכבות הארצית.

הרכבת הקלה – מהפכת תחבורה בפתח

אחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר שישפיעו על חולון בשנים הקרובות הוא הקו הירוק של הרכבת הקלה. הקו, שנמצא כעת בשלבי בנייה מתקדמים, צפוי להתחיל לפעול בשנת 2028, ויחבר את חולון באופן ישיר ומהיר למרכז תל אביב ולערים נוספות במטרופולין.

הקו הירוק יעבור לאורך ציר מרכזי בעיר, עם תחנות בנקודות אסטרטגיות כמו אזור התעשייה, מרכז העיר, ושכונות מרכזיות. ההשפעה של רכבת קלה על מחירי הנדל"ן מוכחת בכל העולם – מחקרים מראים עליית ערך ממוצעת של 15%-25% בנכסים הממוקמים בטווח הליכה מתחנות רכבת קלה.

בזמיר נדל"ן, אנו כבר רואים עלייה בביקוש לנכסים הממוקמים לאורך תוואי הרכבת המתוכנן, וצופים שמגמה זו תתחזק ככל שמועד הפעלת הקו יתקרב.

תכנית ח-619 – וודאות ופוטנציאל להתחדשות עירונית

אחד היתרונות המשמעותיים של חולון, שאינו קיים במידה דומה בערים אחרות, הוא תכנית ח-619. כפי שהסברתי בהרחבה במאמרים קודמים, תכנית זו מגבירה את הוודאות בכל הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר.

התכנית מאפשרת לדעת באופן ברור כמה קומות ניתן לבנות בכל בניין, האם יש כדאיות כלכלית לפרויקט פינוי-בינוי, ומה יהיו זכויות הבנייה. וודאות זו היא נכס יקר ערך הן ליזמים והן לבעלי דירות, ומושכת משקיעים מכל הארץ לחולון.

יזמים רבים שלא פעלו בעבר בחולון, החלו לגלות עניין בעיר בזכות התכנית הזו. המשמעות היא שבשנים הקרובות צפויים להתחיל פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, שישדרגו משמעותית את פני העיר ויעלו את ערך הנדל"ן בה.

עיר הילדים – השקעה בחינוך ובקהילה

חולון ידועה בכינויה "עיר הילדים", וזאת לא סתם. לאורך השנים, העירייה השקיעה משאבים רבים בפיתוח מערכת החינוך, מוסדות תרבות, ופעילויות קהילתיות המיועדות למשפחות.

בין המוסדות הבולטים ניתן למנות את המדיטק – מרכז תרבות לילדים ונוער, מוזיאון העיצוב, המוזיאון הישראלי לקריקטורה וקומיקס, פארק פרס המרשים, ופארק המים "ימית 2000". כל אלה הופכים את חולון לעיר ידידותית במיוחד למשפחות עם ילדים.

מערכת החינוך בחולון זוכה להערכה רבה, עם בתי ספר מצטיינים וגישה חדשנית ללמידה. העיר מדורגת גבוה במדדי חינוך ארציים, ובתי הספר שלה משיגים תוצאות מרשימות בבחינות הבגרות.

יתרונות אלה גורמים לתופעה מעניינת שאנו עדים לה בשנים האחרונות: זוגות צעירים שרוכשים דירה בחולון כהשקעה, עם כוונה להשכיר אותה, לעיתים קרובות מחליטים בסופו של דבר לעבור בעצמם להתגורר בעיר. הסיבה העיקרית לכך היא הגילוי שחולון מציעה איכות חיים גבוהה, מערכת חינוך מצוינת, וחיי קהילה עשירים – כל זאת במחירים נוחים יותר מערים סמוכות.

פעילות תרבותית ענפה

חולון הפכה בשנים האחרונות למרכז תרבותי משמעותי. פעילויות תרבות כמו שעות סיפור בספריות העירוניות, אירועים במדיטק ומוזיאון העיצוב, פסטיבל "אשה" השנתי, ופעילויות סביב חגים ומועדים – כל אלה יוצרים מרקם קהילתי עשיר ואיכותי.

העיר מושכת אמנים, יוצרים, ואנשי תרבות, שתורמים לאווירה התוססת והיצירתית. כל אלה הופכים את חולון לא רק למקום מגורים, אלא לקהילה אמיתית.

קהילה מגוונת וחזקה

אחד הדברים שאני אוהב במיוחד בחולון הוא המגוון האנושי הקיים בה. העיר מכילה שכונות ותיקות לצד שכונות חדשות, אוכלוסייה מבוגרת לצד משפחות צעירות, ומגוון תרבותי עשיר.

בשנים האחרונות, חולון הפכה למוקד משיכה לאוכלוסייה צעירה ומשכילה, שמביאה איתה רוח חדשה ורעננה לעיר. בעקבות זאת, נפתחו בעיר בתי קפה, מסעדות לצד חללי עבודה משותפים שמשרתים את האוכלוסייה הצעירה והדינמית.

פיתוח עסקי משמעותי

לא ניתן להתעלם מהפיתוח העסקי המשמעותי שהעיר חולון עוברת בשנים האחרונות. אזור התעשייה של העיר עובר שדרוג והתחדשות, ומושך אליו חברות טכנולוגיה, סטארט-אפים, ועסקים חדשניים.

פרויקט "לב העיר" ופיתוח מרכז העסקים C המתחדש מסמלים את הכיוון החדש שהעיר לוקחת – שילוב של מגורים, מסחר, ותעסוקה ברמה גבוהה. התפתחות זו לא רק מעלה את רמת החיים בעיר, אלא גם יוצרת מקומות עבודה חדשים ומושכת אוכלוסייה איכותית.

דוגמא מהשטח – משפחת כהן מרמת גן

לפני כשנה הגיעו אלינו דניאל ומיכל כהן, זוג בשנות השלושים לחייהם עם שני ילדים קטנים. הם התגוררו בדירה שכורה ברמת גן וחיפשו לרכוש דירה משלהם. התקציב שלהם מספיק לדירת 3 חדרים ברמת גן, או דירת 4 חדרים בחולון.

תחילה, הם היו ספקנים לגבי המעבר לחולון. אך לאחר שביקרו בעיר, נחשפו למערכת החינוך, לפארקים, ולאווירה המשפחתית – הם התאהבו. היום, כשנה לאחר המעבר, הם לא מפסיקים להודות לנו על ההמלצה. הילדים שלהם נהנים ממערכת חינוך מצוינת, יש להם גינה ציבורית במרחק הליכה, והם משלמים משכנתא נמוכה יותר משכר הדירה ששילמו ברמת גן.

הם גם מספרים על עליית הערך המשמעותית שנרשמה בדירתם בשנה האחרונה בלבד – עלייה של כ-7%, בעיקר בזכות ההתקדמות בפרויקט הרכבת הקלה סמוך לביתם.

סיכום – העיתוי המושלם להשקעה בחולון

לסיכום, חולון מציעה שילוב נדיר של יתרונות: מחירים אטרקטיביים יחסית, מיקום מרכזי עם נגישות מצוינת, פיתוח עתידי משמעותי (בדגש על הרכבת הקלה), וודאות תכנונית בזכות תכנית ח-619, ואיכות חיים גבוהה במיוחד למשפחות.

הצירוף של כל אלה יוצר "חלון הזדמנויות" נדיר למשקיעים ולרוכשי דירות למגורים. להערכתנו, בחמש השנים הקרובות חולון צפויה לעבור מהפך משמעותי שיתבטא גם במחירי הנדל"ן.

אם אתם שוקלים רכישת נכס באזור המרכז, אני ממליץ בחום לשקול את חולון כאופציה מועדפת. בזמיר נדל"ן, עם המומחיות והניסיון הרב שלנו בעיר, נשמח לייעץ לכם ולהראות לכם את ההזדמנויות הטובות ביותר הקיימות כיום בשוק.

קראו גם – זמיר נדל"ן – סיפורה של משפחה שבנתה משרד נדל"ן מהיסודות

The post למה דווקא נדלן בעיר חולון? appeared first on זמיר נדל"ן.

מאחורי כל עסק מצליח עומד סיפור. הסיפור של זמיר נדל"ן אינו מתחיל במשרד מפואר או בתואר יוקרתי – הוא מתחיל באתרי בנייה, בריח של בטון טרי ובאב ובנו עם אהבה לנדל"ן. אני רוצה לשתף אתכם בסיפור המשפחתי שלנו, ולהסביר כיצד הרקע הייחודי שלנו הפך אותנו למה שאנחנו היום – משרד תיווך שרואה בנדל"ן הרבה יותר מאשר רק עסקה כלכלית.

הכל מתחיל ביסודות

בשנות ה-80 וה-90, אבי היה מנהל פרויקטים והכיר את הבניין מהיסוד. הוא עבד בהקמת יסודות, ביציקת בטון, ובהקמת שלד של בניינים. העבודה הייתה קשה פיזית, אבל היא העניקה לו הבנה עמוקה של מה שעומד מאחורי כל דירה – התשתיות, החומרים, וההנדסה שהופכים ארבעה קירות לבית.

אני, בנו, הייתי מצטרף אליו לפעמים בסופי שבוע. בעוד ילדים אחרים בילו בקניון או שיחקו במגרשי משחקים, אני ביליתי באתרי בנייה. הייתי משקה בטון טרי כדי שלא יתייבש מהר מדי בחום הישראלי, ומנסה לדמיין איך ייראו החדרים כשהקירות יהיו מוכנים. ניסיתי לזהות איפה יהיו השירותים, איפה המקלחת, ואיך יראה חדר השינה. לפעמים טעיתי, אבל עם הזמן למדתי להבין תכניות בנייה ולראות את הבית המוגמר עוד לפני שהקירות עלו.

זה לא היה רק משחק – זה היה שיעור לחיים. למדנו להכיר כל חלק בבניין, מהיסודות ועד הגג. למדנו להבחין בין בנייה איכותית לבנייה רשלנית. אבל יותר מכל, למדנו שמאחורי כל דירה יש אנשים שיהפכו אותה לבית, משפחות שיבנו בה את חייהן.

מבנייה לתיווך – המעבר הטבעי

עם השנים, התעניינות זו התפתחה לאהבה אמיתית לנדל"ן. ניסו המשיך בענף הבנייה, ואני פניתי לתחום העסקי, אבל שנינו ידענו שיום אחד נחבר את הידע המשותף שלנו לכדי עסק משפחתי.

הזדמנות זו הגיעה ב-2004, כשהחליט אבי להקים את משרד זמיר נדל"ן, אליו הצטרפתי בשנת 2007. הדבר המרכזי שהבדיל אותנו ממשרדי תיווך אחרים היה הרקע המעשי שלנו. לא היינו סתם מתווכים שלמדו את השוק מספרים ומחירים – היינו אנשים שהבינו נדל"ן מהיסודות, תרתי משמע.

כשלקוח היה מתקשר אלינו להתעניין בדירה, יכולנו לדבר איתו לא רק על המחיר ומספר החדרים, אלא גם על איכות הבנייה, על החומרים שבהם השתמשו, על הצד  של הדירה בבניין ואיך זה משפיע על כמות האור והחום בקיץ. הכרנו את הפגמים הנפוצים שעלולים להופיע בבניינים מתקופות שונות, ותמיד ידענו על מה להסתכל בבדיקה ראשונית.

עסק משפחתי במלוא מובן המילה

היום, זמיר נדל"ן הוא משרד מקצועי ומודרני עם כל הכלים הדיגיטליים המתקדמים בענף. אבל בליבו, זהו עדיין עסק משפחתי, עם כל הערכים והיתרונות שהדבר מביא איתו:

1. אחריות אישית
כשאתם מתקשרים למשרד זמיר נדל"ן, אתם לא מדברים עם נציג או פקיד – אתם מדברים ישירות עם בעלי העסק. אנחנו לוקחים אחריות אישית על כל עסקה, והשם שלנו, שם המשפחה שלנו, עומד מאחורי כל החלטה.

2. יחס אישי ואמיתי
המשרד שלנו מתאפיין באווירה חמה ומשפחתית. אנחנו מכירים את הלקוחות שלנו באופן אישי, זוכרים את הסיפורים שלהם, ומבינים את הצרכים הייחודיים שלהם. זה לא רק עניין של נימוס – זו הדרך שבה אנחנו מצליחים להתאים לכל לקוח את הנכס המושלם עבורו.

3. מחויבות לטווח ארוך
כעסק משפחתי, אנחנו לא חושבים במונחים של רבעון או שנה – אנחנו חושבים בדורות. מטרתנו אינה רק לסגור עסקה מהירה, אלא לבנות קשרים ארוכי טווח. רבים מהלקוחות שלנו חוזרים אלינו שוב ושוב לאורך השנים, ואף מפנים אלינו את ילדיהם כשהם מחפשים את דירתם הראשונה.

4. ערכים משפחתיים בלב העסק
הערכים שמובילים אותנו – יושר, אמינות, שקיפות, ואהבת האדם – אינם סיסמאות שיווקיות, אלא הערכים שגדלנו עליהם בבית. אלו הם הערכים שמנחים אותנו בכל החלטה עסקית.

המומחיות האזורית שלנו

אהבתנו לנדל"ן קיבלה ביטוי מיוחד באזור חולון, בת ים, ראשון לציון ודרום תל אביב. בחרנו להתמקד באזורים אלו כי הכרנו אותם היטב – גדלנו כאן, ראינו את התפתחות האזור לאורך השנים, והבנו את הפוטנציאל הטמון בו.

היום, לאחר יותר מ-20 שנה של פעילות, אנחנו מכירים כל רחוב, כל בניין, וכמעט כל דירה באזורים אלו. אנחנו יודעים איפה כדאי להשקיע, איזה אזורים בהתפתחות, איפה צפויה עליית מחירים בעתיד. זוהי מומחיות שאי אפשר לרכוש בקורס או בספר – היא תוצאה של עשרות שנות ניסיון והכרות אינטימית עם השטח.

סיפור לקוח אחד מני רבים

לפני כשנה הגיע אלינו זוג צעיר שחיפש את דירתם הראשונה. היא גדלה בחולון, והוא מרמת גן. הם רצו להישאר קרוב למשפחות משני הצדדים והתלבטו בין מספר אזורים. לאחר שיחה מעמיקה, הבנו שמעבר למיקום, חשוב להם במיוחד אור טבעי בדירה וקרבה לפארקים, שכן הם מתכננים להביא ילדים בשנים הקרובות.

במקום להציג להם את כל הדירות שהתאימו לתקציב, בחרנו עבורם שלוש דירות ספציפיות שהתאימו בדיוק לצרכים ולחלומות שלהם. אחת מהן, בשכונה מתפתחת בחולון, הייתה בבניין שניסו היה מעורב בבנייתו שנים רבות קודם לכן! הוא זכר את הקבלן, את האיכות של החומרים, ויכל לתת להם מידע עמוק על הבניין שלא היה זמין בשום מקום אחר.

היום, הזוג הזה גר בדירה הזו בדיוק, ולאחרונה הם הזמינו אותנו לארוחת ערב לחגוג את הולדת בנם הבכור. זהו סוג של קשר אישי ועמוק שאנחנו בונים עם הלקוחות שלנו – הרבה מעבר לעסקת תיווך רגילה.

המשרד המשפחתי בעידן הדיגיטלי

יש הסבורים שבעידן הדיגיטלי, שהכל זמין באפליקציות ובאתרי אינטרנט, אין עוד צורך במתווך. ההפך הוא הנכון – דווקא בעידן של הצפת מידע, ישנה חשיבות גדולה יותר מאי פעם לגורם אנושי שיודע לסנן, לנתח ולהתאים את המידע הרלוונטי באופן אישי.

במשרד זמיר נדל"ן, שילבנו את היתרונות של הטכנולוגיה המתקדמת עם הערכים המשפחתיים המסורתיים שלנו. המשרד שלנו מצויד בתוכנות ניהול לקוחות מתקדמות, מאגר לקוחות עצום, ונוכחות דיגיטלית חזקה בכל הפלטפורמות. אך הטכנולוגיה היא רק כלי בידינו – הליבה של העסק נשארה וערכית והאנושית.

לדוגמה, אנחנו מנהלים קמפיינים דיגיטליים מתוחכמים בגוגל, אינסטגרם, טיקטוק ופייסבוק, אבל מאחורי כל פנייה שמגיעה דרכם, יעמוד שירות אישי ישירות מאיתנו, בעלי העסק.

שיתופי פעולה ותרומה לקהילה

כמשפחה שגדלה והתפתחה באזור, אנחנו רואים חשיבות רבה בתרומה לקהילה המקומית. לאורך השנים יצרנו שיתופי פעולה עם גורמי נדל"ן מובילים – עורכי דין, שמאים, יועצי משכנתאות, בנקים, מהנדסי בדק בית ושיפוצניקים.

מעבר לכך, אנחנו מעורבים בפרויקטים קהילתיים שונים באזור, כולל תרומה לארגונים מקומיים והשתתפות במיזמים חברתיים. זו דרכנו להחזיר לקהילה שבתוכה צמחנו והתפתחנו.

הדור הבא

אחד הדברים המרגשים ביותר בעסק משפחתי הוא לראות את הדור הבא נכנס לתמונה. בשנים האחרונות, הילדים שלנו החלו להתעניין בעסק המשפחתי ולהיות מעורבים בפעילות שלו.

הם מביאים איתם רוח צעירה, רעיונות חדשים, והבנה עמוקה של העולם הדיגיטלי והמדיה החברתית. בשילוב עם הניסיון והידע שלנו, נוצרת פה הרמוניה מושלמת של חדשנות ומסורת, שמאפשרת למשרד להמשיך ולהתפתח.

המשפחה שמלווה משפחות

המוטו שלנו – "זמיר נדל"ן, המשפחה שמלווה משפחות בעסקאות נדל"ן" – אינו סיסמה שיווקית. זהו ביטוי אמיתי של מי שאנחנו ושל הדרך שבה אנחנו רואים את העסק שלנו.

אנחנו מבינים שרכישה או מכירה של דירה היא לא רק עסקה כלכלית – זוהי החלטה משפחתית משמעותית שמשפיעה על כל תחומי החיים. לכן, אנחנו מתייחסים לכל לקוח כאל חלק מהמשפחה המורחבת שלנו, ומלווים אותו בכל שלבי התהליך, מתחילתו ועד סופו.

כשאתם בוחרים בזמיר נדל"ן, אתם לא סתם בוחרים משרד תיווך – אתם בוחרים במשפחה שתלווה את המשפחה שלכם בעסקה שהיא אחת המשמעותיות בחייכם.

קראו גם – איך לבחור משרד תיווך שבאמת יעבוד בשבילכם?

The post זמיר נדל"ן – סיפורה של משפחה שבנתה משרד נדל"ן מהיסודות appeared first on זמיר נדל"ן.

קראו גם – יוסי זמיר – "האיש מאחורי העסקאות"

The post למה צריך מתווך מקצועי בשוק רווי דירות? appeared first on זמיר נדל"ן.

מאת: יוסי זמיר

היטל השבחה הוא אחד הנושאים המורכבים והמשמעותיים ביותר מבחינה כספית עבור בעלי נכסים בחולון, במיוחד לאור תכנית ח-619. בניגוד למה שרבים חושבים, היטל ההשבחה אינו גזירה משמיים שיש לקבל כפי שהיא – אפשר וצריך לבחון אותה בעין מקצועית, ובמקרים רבים ניתן להפחית אותה באופן משמעותי.

במאמר זה אשתף את הידע והניסיון שצברתי במשך שנים בליווי בעלי נכסים בחולון בכל הקשור להיטלי השבחה, ואסביר מדוע חשוב כל כך להיעזר באנשי מקצוע מקומיים בתחום זה.

קראו גם – תכנית ח-619 בחולון – מה היא אומרת לבעלי הנכסים?

The post היטל השבחה בחולון בעקבות תכנית ח-619 appeared first on זמיר נדל"ן.

השקעה בנכס המיועד לפינוי-בינוי היא אחת מאסטרטגיות ההשקעה המעניינות והרווחיות בשוק הנדל"ן הישראלי. כמי שליווה עשרות משקיעים בעסקאות מסוג זה, אני רואה שוב ושוב איך החלטות נכונות בשלב הרכישה יכולות להוביל לתשואות מרשימות בטווח הארוך.

במאמר זה אשתף איתכם את הידע שצברתי במשך שנים ואציג את הדגשים החשובים ביותר שכדאי לקחת בחשבון לפני רכישת נכס להשבחה בפרויקט פינוי-בינוי.

ההון העצמי – המפתח להצלחת העסקה

הנקודה הראשונה והקריטית ביותר היא ההון העצמי. בניגוד לרכישת דירה רגילה, כשקונים נכס עם פוטנציאל לפינוי-בינוי, יש להביא בחשבון שיידרש הון עצמי גבוה יותר – לפחות 25-30% מערך הנכס.

מדוע? כאשר רוכשים דירה בבניין המיועד לפינוי-בינוי, הפוטנציאל העתידי כבר "מגולם" במחיר הנכס. כלומר, המחיר שתשלמו יהיה גבוה יותר ממחיר דירה דומה בבניין רגיל. אולם, שמאי הבנק בדרך כלל לא מתחשב בפוטנציאל הזה בשמאות, ומעריך את הנכס לפי ערכו הנוכחי בלבד.

התוצאה היא פער מימוני שעליכם לגשר עליו באמצעות הון עצמי גבוה יותר. לדוגמה, אם מחיר הדירה הוא 1.5 מיליון ₪, אך השמאי מעריך אותה ב-1.2 מיליון ₪ בלבד, והבנק מוכן לממן עד 75% מהשמאות, תצטרכו להביא הון עצמי של לפחות 600,000 ₪ (40% מערך הנכס) במקום 375,000 ₪ (25% בעסקה רגילה).

נקודות חוזקה של האזור – מעבר לפינוי-בינוי

הדגש השני הוא לבדוק את התשתיות העתידיות באזור. פינוי-בינוי הוא רק מרכיב אחד בהשבחת ערך הנכס. פרויקטים תחבורתיים כמו רכבת קלה, קו מטרו, או נתיב מהיר לעיר יכולים להעלות משמעותית את ערך הנדל"ן באזור.

בחולון, לדוגמה, הקו הירוק של הרכבת הקלה צפוי לשנות את פני העיר ולחבר אותה באופן ישיר למרכז תל אביב. שכונות הסמוכות לתחנות המתוכננות כבר רואות עלייה בביקוש ובמחירים.

לכן, כדאי תמיד לבדוק את תוכניות המתאר העירוניות והארציות, ולזהות אזורים שצפויים לעבור שדרוג תשתיתי משמעותי בשנים הקרובות.

קהל השוכרים – הנכס להשקעה לטווח הביניים

נקודה שלישית שרבים שוכחים היא פרויקט פינוי-בינוי לא מתרחש בן לילה. התהליך עשוי להימשך שנים רבות, ובמהלך תקופה זו תצטרכו להשכיר את הנכס כדי לכסות את עלויות המשכנתא והתחזוקה.

לכן, חשוב מאוד לבחון את פרופיל השוכרים באזור:

• האם זהו אזור מבוקש על ידי משפחות, סטודנטים, או זוגות צעירים?
• מהם מחירי השכירות הממוצעים באזור, והאם הם מכסים את ההוצאות החודשיות?
• האם יש ביקוש יציב להשכרה באזור או שיש תנודתיות גבוהה?

בזמיר נדל"ן, אנחנו ממליצים לבחור אזורים עם אוכלוסייה יציבה ואיכותית, המאפשרים השכרה ארוכת טווח ללא תחלופה גבוהה של שוכרים. הדבר יבטיח זרם הכנסות יציב בתקופת הביניים עד למימוש הפרויקט.

דירת התמורה – לא כל הדירות שוות

הנקודה הרביעית והקריטית היא לבדוק בקפידה את דירת התמורה שתקבלו בסוף התהליך. זוהי הנקודה שבה רבים נופלים בפח – לא כל דירה בפרויקט פינוי-בינוי מקבלת את אותה תוספת שטח.

ישנן דירות שיקבלו תוספת מינימלית של מספר מטרים בודדים, ולעומתן דירות שיקבלו תוספת משמעותית של 25 מ"ר ואף יותר. אם נלקח בחשבון מחיר ממוצע למ"ר בדירות חדשות בחולון עומד על כ-30,000 ₪, ההבדל יכול להסתכם במאות אלפי שקלים.

בטרם רכישה, בקשו לראות את טבלאות האיזון של הפרויקט (אם כבר קיימות), או התייעצו עם מומחה שיוכל להעריך את התוספת הצפויה לדירה ספציפית.
חשוב לזכור: לא רק עצם קיומו של פרויקט פינוי-בינוי קובע את כדאיות ההשקעה, אלא גם ובעיקר התמורה הספציפית שתקבלו.

בדקו את איתנות היזם והחברה המבצעת

אספקט נוסף וחשוב הוא לבדוק מיהי חברת הבנייה המיועדת לבצע את הפרויקט ומה החוסן הפיננסי שלה. פרויקטים של פינוי-בינוי הם מורכבים ויקרים, ולצערנו ראינו לא מעט מקרים שבהם חברות בנייה נקלעו לקשיים והפרויקט נתקע.

בדקו את הניסיון של החברה בפרויקטים דומים, את האיתנות הפיננסית שלה, ואת המוניטין שלה בשוק. אם אין עדיין חברת בנייה מוגדרת לפרויקט, בדקו מי הם היזמים המובילים בתחום ומה הסיכוי שהם יתמודדו על הפרויקט הספציפי.

דוגמא מהשטח – השקעה מוצלחת בחולון

אחד הלקוחות שלנו רכש לפני כשלוש שנים דירת 3 חדרים ישנה בשכונה ותיקה בחולון תמורת 1.5 מיליון ₪. הדירה הייתה בבניין שכבר היה בתהליכי פינוי-בינוי מתקדמים, עם תוספת מובטחת של 25 מ"ר לדירה הקיימת.

בזכות הנחייה נכונה, הלקוח הביא הון עצמי של 35%, השכיר את הדירה בתקופת הביניים לשוכרים איכותיים, וכיום, כשהפרויקט קרוב לביצוע, שווי דירת התמורה העתידית מוערך בכ-2.8 מיליון ₪ – תשואה מרשימה של קרוב ל-90% תוך שלוש שנים בלבד.

רשימת בדיקה למשקיע

לסיכום, הנה רשימת בדיקה שכדאי למלא לפני רכישת נכס להשבחה בפרויקט פינוי-בינוי:

1. הון עצמי – האם יש לי לפחות 25-30% מערך הנכס כהון עצמי זמין?
2. תשתיות עתידיות – אילו פרויקטים תחבורתיים או אחרים מתוכננים באזור?
3. פוטנציאל השכרה – מיהו קהל השוכרים באזור ומה רמת הביקוש להשכרה?
4. דירת התמורה – מה בדיוק אקבל בסוף התהליך? כמה מ"ר תוספת? האם יש מרפסת/חניה/מחסן?
5. לוחות זמנים – באיזה שלב נמצא הפרויקט ומה הצפי המשוער לתחילת בנייה?
6. החברה המבצעת – מיהי חברת הבנייה ומה החוסן הפיננסי שלה?

השקעה בנכס בפרויקט פינוי-בינוי יכולה להיות אחת ההחלטות הפיננסיות המשתלמות ביותר שתעשו, אך היא דורשת ידע, ניסיון וליווי מקצועי. בזמיר נדל"ן, אנו מתמחים באיתור ובליווי עסקאות השבחה, תוך מתן דגש על כל הפרמטרים שהוזכרו במאמר זה.

אשמח לסייע למשקיעים המעוניינים לבחון אפשרויות השקעה בפרויקטי פינוי-בינוי באזור חולון, בת ים וראשון לציון, ולהעניק את הידע והכלים שיובילו להשקעה מוצלחת.

קראו גם – איך לבחור משרד תיווך שבאמת יעבוד בשבילכם?

The post ליווי קונים בעסקת השבחה – המדריך המלא להשקעה בפינוי-בינוי appeared first on זמיר נדל"ן.

בחירת משרד תיווך הנכון היא החלטה קריטית שתשפיע באופן ישיר על הצלחת מכירת הנכס שלכם. כמי שמלווה עסקאות נדל"ן כבר למעלה מ-20 שנה, ראיתי לא מעט מוכרים שבחרו בצורה לא נכונה וכתוצאה מכך הנכס שלהם "נתקע" בשוק, או נמכר במחיר נמוך משמעותית מהשווי האמיתי.

במאמר זה אשתף איתכם את הקריטריונים החשובים ביותר בבחירת משרד תיווך שיעבוד עבורכם באמת ולא רק "יעמיד את הנכס על המדף".

הבסיס להכל…רישיון וכמובן משרד פעיל

נשמע מובן מאליו, אבל הדבר הראשון שעליכם לוודא הוא שלמתווך יש רישיון תיווך בתוקף. זהו תנאי חוקי לעסוק בתיווך, מתווך ללא רישיון הוא דגל אדום שיש להתרחק ממנו.

מעבר לרישיון, בדקו שלמתווך יש משרד פיזי ומערך תמיכה שעובד איתו. משרד פעיל מעיד על יציבות והשקעה בעסק, וצוות מקצועי מאפשר טיפול מקיף יותר בתהליך המכירה. מתווך שעובד לבד, ללא מערכת תומכת, מוגבל ביכולתו לתת את מלוא תשומת הלב לכל נכס שהוא מייצג.

מומחיות אזורית היא מפתח להצלחה

אחד הפרמטרים החשובים ביותר הוא האם המתווך מתמחה באזור שבו נמצא הנכס שלכם. מתווך מקומי מכיר את מחירי השוק האמיתיים, את היתרונות והחסרונות של השכונות השונות, ובעיקר – יש לו מאגר של קונים שמחפשים ספציפית באזור שלכם.

שאלו את המתווך: כמה נכסים מכרת באזור בשנה האחרונה? האם יש לך מאגר של לקוחות שמחפשים כרגע באזור שלי? תשובות מעורפלות לשאלות אלו צריכות להדליק נורה אדומה.

יחס המרה – המדד האמיתי למקצועיות

זהו אחד הקריטריונים החשובים ביותר שמוכרים נוטים להתעלם ממנו. יחס ההמרה הוא היחס בין כמות הנכסים שהמתווך מציג בתיק העבודה שלו לבין כמות הנכסים שהוא באמת מצליח למכור.

שאלו את המתווך: "מתוך כמה נכסים שאתה מייצג בממוצע, כמה נמכרים בתוך שלושה חודשים?" תשובה טובה היא אחוז המרה של לפחות 70%. אחוז נמוך יותר עלול להעיד על כך שהמתווך פשוט "אוסף נכסים" ולא באמת יודע לשווק ולמכור אותם.

שיטת עבודה מסודרת וכתב התחייבות

מתווך מקצועי יציג בפניכם שיטת עבודה מסודרת ושקופה – החל מצילום מקצועי של הנכס, דרך אסטרטגיית שיווק ברורה, ועד לליווי במשא ומתן וסגירת העסקה.

יתרה מכך, מתווך שבטוח ביכולותיו יהיה מוכן לתת לכם כתב התחייבות המפרט את כל הפעולות שהוא מתחייב לבצע עבור הנכס שלכם. זה מעיד על רצינות, מקצועיות וביטחון ביכולת להביא תוצאות.

המבחן החברתי – מה חושבים עליו הקולגות

פרמטר שלעתים קרובות נשכח הוא איך המתווך נתפס בקרב עמיתיו למקצוע. מתווך מקצועי ואמין הוא כזה שמוכן לשתף פעולה עם מתווכים אחרים כדי להרחיב את מעגל הקונים הפוטנציאליים עבור הנכס שלכם.

שאלו: "האם אתה משתף פעולה עם מתווכים אחרים?" מתווך שמתחמק או טוען שהוא "לא צריך אחרים" עלול להגביל את החשיפה של הנכס שלכם. לעומת זאת, מתווך שיש לו מוניטין טוב בקרב קולגות יכול להביא יותר התעניינות ובסופו של דבר – הצעות טובות יותר.

שקיפות ותקשורת פתוחה

מתווך טוב לא יבטיח לכם הרים וגבעות רק כדי לקבל את הנכס. הוא יהיה כנה לגבי מצב השוק, המחיר הריאלי, והזמן המשוער למכירה.

חפשו מתווך שמתקשר איתכם באופן שוטף, מעדכן לגבי תגובות של מתעניינים, ושקוף לחלוטין לגבי התהליך. הימנעות ממתן עדכונים או הבטחות מופרזות הן סימנים מדאיגים.

דוגמא מהשטח

לאחרונה ליווינו משפחה שניסתה למכור דירת 4 חדרים בחולון במשך חצי שנה עם מתווך אחר, ללא הצלחה. לאחר שהגיעו אלינו, ערכנו הערכת שווי מדויקת, הכנו תכנית שיווק הכוללת צילום מקצועי, קמפיין דיגיטלי, ושיתוף פעולה עם משרדים נוספים באזור. תוך שלושה שבועות בלבד נחתם חוזה במחיר הגבוה ב-4% מהמחיר שהוצע להם בעבר.

ההבדל היה בגישה המקצועית, בידע המקומי, ובמערך השיווק המקיף שלנו – כל אלה הביאו לחשיפה מקסימלית ולמציאת הקונה המתאים במהירות.

שאלות שצריך לשאול

כדי לסכם, הנה רשימת שאלות שכדאי לשאול בפגישה עם מתווך פוטנציאלי:

1. האם יש לך רישיון תיווך בתוקף?
2. כמה עסקאות ביצעת באזור שלי בשנה האחרונה?
3. מה יחס ההמרה שלך – כמה מהנכסים שאתה מייצג נמכרים בהצלחה?
4. מהי שיטת העבודה שלך? האם אקבל כתב התחייבות?
5. האם אתה משתף פעולה עם מתווכים אחרים?
6. איך אתה מתכוון לשווק את הנכס שלי?
7. מה תדירות העדכונים שאקבל ממך?

זכרו, מכירת נכס היא אחת העסקאות הפיננסיות המשמעותיות ביותר שתעשו. בחירת המתווך הנכון תשפיע ישירות על ההצלחה של העסקה, על המחיר הסופי, ועל חווית המכירה כולה.

במשרד זמיר נדל"ן, אנו גאים בשיטת העבודה המקצועית שלנו, ביחס ההמרה הגבוה, המחויבות המוחלטת ללקוחותינו. אשמח לענות על כל השאלות הללו ולהציג בפניכם את היתרונות של עבודה עם משרד ותיק, מקצועי ומוכח כמו שלנו.

קראו גם – יוסי זמיר – "האיש מאחורי העסקאות"

The post איך לבחור משרד תיווך שבאמת יעבוד בשבילכם? appeared first on זמיר נדל"ן.

מאת: יוסי זמיר

כמי שמלווה עסקאות נדל"ן בחולון למעלה מ-20 שנה, אני יכול לומר בוודאות. תכנית ח-619 היא אחת התוכניות המשמעותיות ביותר שהעיר חולון אימצה בשנים האחרונות. במאמר זה אסביר מה המשמעות של התכנית עבורכם, בעלי הנכסים, ומדוע היא יוצרת וודאות חסרת תקדים בשוק הנדל"ן המקומי.

מהי תכנית ח-619?

תכנית ח-619 היא תכנית מתאר מקיפה שאושרה על ידי העירייה ומסדירה את זכויות הבנייה בשכונות הוותיקות של חולון. בניגוד למצב ששרר בעבר, שבו היה צורך בהליכים ארוכים ומורכבים כדי לקבל אישורים לפרויקטים של התחדשות עירונית, תכנית ח-619 מגדירה באופן מדויק את אפשרויות הבנייה בכל מגרש בשכונות הוותיקות של העיר.

למעשה, התכנית יצרה מפה ברורה של העיר ומאפשרת לדעת מראש כמה קומות ניתן לבנות בכל בניין, מהן זכויות הבנייה המדויקות, וכתוצאה מכך – האם יש היתכנות כלכלית לפרויקט התחדשות בבניין שלכם.

היתרון הגדול – וודאות

אחד האתגרים הגדולים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא חוסר הוודאות. דיירים רבים חותמים על הסכמים מול יזמים, אך לאחר מכן נתקלים בקשיים בירוקרטיים שעלולים לעכב את הפרויקט למשך שנים, או אף לבטל אותו לחלוטין.

תכנית ח-619 משנה את המשחק. עכשיו, לפני שאתם נכנסים להסכמים ארוכי טווח, ניתן לדעת בוודאות גבוהה מה אפשר לבנות בבניין שלכם והאם יש פוטנציאל אמיתי לפרויקט התחדשות.

זוהי בשורה משמעותית לבעלי דירות בחולון. היא חוסכת זמן, כסף ועוגמת נפש, ומאפשרת לכם לקבל החלטות מושכלות לגבי העתיד של הנכס שלכם.

כלל אצבע לכדאיות כלכלית

מניסיוני הרב בשוק הנדל"ן בחולון, זיהיתי כלל אצבע ברור: כדי שפרויקט התחדשות עירונית יהיה כדאי כלכלית ליזם, על כל דירה שהורסים צריך לבנות לפחות 3 דירות חדשות.

לדוגמה, אם בבניין שלכם יש כיום 8 דירות, הפרויקט יהיה כדאי ליזם רק אם ניתן לבנות לפחות 24 דירות במקומן. זהו המפתח להבנה מהירה של הפוטנציאל של הנכס שלכם.

בזכות תכנית ח-619, אנחנו יכולים לבדוק בקלות אם הבניין שלכם עומד בתנאי הזה, ולתת לכם תשובה ברורה לגבי הסיכויים לפרויקט התחדשות.

לא כל בניין מתאים – וזה בסדר

חשוב להבין: לא כל בניין מתאים לפרויקט התחדשות עירונית, וזה בסדר. תכנית ח-619 מאפשרת לנו לזהות במהירות אילו בניינים יש להם פוטנציאל ואילו לא.

אם הבניין שלכם אינו מתאים להתחדשות עירונית, עדיף לדעת זאת מוקדם ככל האפשר, כדי שתוכלו לבחון אפשרויות אחרות לשיפור איכות החיים או להגדלת ערך הנכס.

מצד שני, אם הבניין שלכם אכן מתאים, תכנית ח-619 מאפשרת לנו להתחיל בתהליך מסודר כולל איגוד דיירים, בחירת עורך דין מייצג, ולבסוף – מכרז יזמים שיביא לתוצאות הטובות ביותר עבורכם.

איך אפשר לדעת אם הבניין שלי מתאים?

במשרד זמיר נדל"ן, אנחנו מציעים ייעוץ ראשוני ללא עלות לבעלי נכסים בחולון. במסגרת הייעוץ, נבדוק עבורכם את הנתונים של הבניין שלכם לפי תכנית ח-619, ונספק לכם תשובה ברורה לגבי הפוטנציאל של הנכס.

המומחיות שלנו בשוק המקומי של חולון, לצד הניסיון הרב שצברנו בתחום התחדשות עירונית, מאפשרים לנו לתת לכם את המידע המדויק ביותר לגבי ההזדמנויות העומדות בפניכם.

סיכום

תכנית ח-619 היא בשורה משמעותית לבעלי נכסים בשכונות הוותיקות של חולון. היא מביאה וודאות לשוק שלרוב מאופיין בחוסר ודאות, ומאפשרת לכם לתכנן את העתיד של הנכס שלכם באופן מושכל ויעיל.

אם אתם בעלי נכס בחולון ומתעניינים באפשרויות ההתחדשות העירונית, אני מזמין אתכם ליצור איתנו קשר. צוות המומחים של זמיר נדל"ן ישמח לעמוד לרשותכם ולסייע לכם לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם.

יוסי זמיר הוא מייסד ומנהל משרד זמיר נדל"ן, עם למעלה מ-20 שנות ניסיון בשוק הנדל"ן בחולון ובערים הסמוכות. המשרד מתמחה בליווי עסקאות יד 2, שיווק פרויקטים חדשים וליווי פרויקטים של התחדשות עירונית.

חייגו עוד היום – 052-2816155

The post תכנית ח-619 בחולון – מה היא אומרת לבעלי הנכסים? appeared first on זמיר נדל"ן.

מהתיכון ועד היום – איש של אנשים

"כשאני מביט לאחור, אני מבין שמה שתמיד הגדיר אותי הוא היכולת לחבר בין אנשים," מספר יוסי בחיוך חם. עוד בתיכון, כשחבריו התמקדו בציונים, יוסי קיבל תעודות הצטיינות על תרומה לקהילה ומעורבות חברתית.

מה שהחל כנטייה טבעית הפך עם השנים למקצוע ולאורח חיים. היום, אחרי למעלה מ-20 שנות פעילות בענף הנדל"ן, יוסי זמיר נדל"ן בחולון עדיין רואה בקשרים האישיים את המפתח להצלחה.

"אצלי, חבר מהצבא שלא פגשתי 20 שנה יכול להתקשר כאילו הקשר מעולם לא נותק. והוא יודע שאהיה שם בשבילו," מדגיש יוסי. "כשאני פוגש מישהו, זה אף פעם לא לחיצת יד שטחית – תמיד חיבוק חם. זה פשוט מי שאני."

הכוח של רשת קשרים בעולם הנדל"ן

מה שנראה לכאורה כתכונת אופי נעימה הוא למעשה יתרון עצום בעולם הנדל"ן. "בעסקאות נדל"ן, לפני הכל, עושים עסקים עם אנשים,. "ככל שמרכז הקשרים של איש המקצוע רחב יותר, כך הוא יכול להציע פתרונות לכל אתגר שצץ במהלך העסקה."

כמי שמוביל את אחד ממשרדי התיווך המובילים בחולון, אני לא מסתפק בידע טכני גרידא. אני רואה את עצמי כמחבר בין אנשים וצרכים. "כשצצה בעיה בעסקה, אני מרים טלפון לשמאי חבר, למשפטן שאני מכיר שנים, או לבנקאי שעובד איתנו. פתאום יש פתרון שהלקוח לא חשב עליו בכלל."

משרד זמיר נדל"ן, שנוסד בשנת 2004, התרחב מאז לשלושה ענפי פעילות מרכזיים: ליווי עסקאות נדל"ן יד שנייה, שיווק פרויקטים חדשים, וליווי דיירים בהתחדשות עירונית. בכל התחומים הללו, הגישה האישית והמשפחתית היא סימן ההיכר של המשרד.

מעבר למשרד – משפחה שמלווה משפחות

"אנחנו לא סתם בחרנו את הסלוגן 'זמיר נדל"ן – המשפחה שמלווה משפחות בעסקאות נדל"ן'. "כל לקוח שנכנס אלינו הופך לחלק מהמשפחה. אצלנו, עסקת נדל"ן היא לא רק עניין של חתימות ומספרים. זו דרך משמעותית להשפיע על חייהם של אנשים."

הערכים שמובילים את המשרד – יושר, אמינות, שקיפות, תחושת שליחות ואהבת האדם – אינם סיסמאות ריקות. הם משתקפים במערכות יחסים ארוכות הטווח שהמשרד מטפח עם לקוחותיו.

עם ותק של למעלה מ-20 שנה, רשת קשרים ענפה וניסיון רב באזורי חולון, בת ים, ראשון לציון ודרום תל אביב, משרד זמיר נדל"ן מוכיח שבעולם של עסקאות ומספרים, בסופו של דבר, הקשר האנושי הוא זה שעושה את ההבדל.

"בעולם הנדל"ן, אנשים לא קונים רק קירות ורצפה. הם קונים את העתיד שלהם.

חייגו עוד היום – 052-2816155

The post יוסי זמיר – "האיש מאחורי העסקאות" appeared first on זמיר נדל"ן.