מדריך מפורט לרכישת דירה המיועדת לפינוי-בינוי

רכישת דירה בבניין המיועד לפינוי-בינוי היא החלטה שיכולה להוביל לרווח משמעותי, אך היא מלווה גם בסיכונים.
כדי להבטיח עסקה חכמה, חשוב לבדוק היטב את היבטי הפרויקט, היזם, הזכויות המשפטיות וההשלכות הכלכליות.

1. שלב התכנון והמצב המשפטי של הפרויקט

• לפני הרכישה, חשוב לבדוק באיזה שלב נמצא הפרויקט:
• שלב ההתארגנות – הדיירים מגבשים נציגות, מחפשים יזם אך אין ודאות שהתוכנית תתממש.
• שלב התכנון – היזם כבר נבחר, מתקדמים עם תוכניות מול העירייה, אך אין עדיין אישור רשמי.
• שלב מתקדם (תב"ע מאושרת) – התוכנית כבר אושרה בוועדות התכנון והבנייה, מה שמעלה את הוודאות.
• שלב היתר בנייה – השלב הקריטי ביותר. אם כבר ניתן היתר בנייה, הסיכוי לביצוע גבוה מאוד.

 

מה צריך בדוק?

• לבקש מסמך רשמי מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה על סטטוס הפרויקט.
• לבדוק באתר העירייה אם הפרויקט מופיע בתוכניות ההתחדשות העירונית.
• לברר כמה דיירים חתמו על ההסכם עם היזם – ככל שיש יותר חתימות, הסיכוי למימוש גבוה יותר.
• לבדוק אם יש דיירים סרבנים שעלולים לעכב את התהליך.

2. בדיקת היזם בפרויקט

• יזם טוב הוא מפתח להצלחת הפרויקט.

 

איך לבדוק את היזם?

• לחפש מידע על היזם בגוגל וגם באתר "מדלן" או "רשם הקבלנים".
• לבדוק כמה פרויקטים הוא ביצע בעבר ואיפה.
• לבקש מכתבי המלצה מדיירים בפרויקטים קודמים.
• לבדוק אם ליזם יש ערבויות בנקאיות שיבטיחו את הפרויקט.

 

שאלות שחשוב לשאול את היזם

1. מה תקבלו בתמורה לדירה הישנה? (גודל, מרפסת, חניה, מחסן וכו').
2. מהן הערבויות הבנקאיות שהוא מספק?
3. מה לוחות הזמנים?
4. מה קורה אם הפרויקט מתעכב או מתבטל?

3. שווי הנכס והערכת הסיכון – חשוב לוודא שהמחיר שאתם משלמים תואם את שווי השוק, במיוחד אם יש סיכונים.

• איך להעריך שווי נכון?
• לבדוק כמה נמכרו דירות דומות בבניין או ברחוב דרך אתרי נדל"ן כמו יד2 או מדלן.
• להתייעץ עם שמאי מקרקעין שיכול לתת הערכה ריאלית.
• לבדוק כמה זמן לוקח למכור דירות בבניין הזה – אם הדירות נמכרות מהר, זה סימן טוב.

4. בדיקות משפטיות – חוזה, טאבו ומיסוי

א. בדיקת בעלות בטאבו.

• לוודא שהדירה רשומה בטאבו על שם המוכר ללא עיקולים או שעבודים.
• אם הנכס רשום בחכירה (למשל מרשות מקרקעי ישראל), לוודא שאין חובות.

 

ב. החוזה – סעיפים קריטיים

• האם העסקה כוללת תנאי פינוי-בינוי? לוודא שהחוזה מתייחס לכך.
• סעיף פיצוי במקרה של ביטול הפרויקט – האם המוכר יפצה את הקונה במקרה כזה?
• התחייבויות היזם – לוודא בחוזה מול היזם מופיעים כל הפרטים שהובטח.

 

ג. מיסוי ועלויות נוספות

• האם חלה היטל השבחה על הקונה בעת מימוש הפרויקט?
• האם יש מיסוי נוסף בעת קבלת הדירה החדשה?
• לבדוק עלויות נוספות (למשל, עורך דין, דמי ניהול בפרויקט החדש וכו').

5. אפשרויות מימון ומשכנתא

• קבלת משכנתא על דירה המיועדת לפינוי-בינוי יכולה להיות מאתגרת:
• חלק מהבנקים מהססים לממן דירות כאלה בגלל אי-הוודאות בפרויקט.
• רצוי לבדוק אצל כמה בנקים לפני הרכישה כדי לוודא שתוכלו לקבל משכנתא.

* ייתכן שיידרשו לריבית גבוהה יותר בגלל הסיכון.

6. מגורים והשקעה – האם זה כדאי?

א. מגורים

אם אתם מתכננים לגור בדירה, קחו בחשבון מספר דברים

• ייתכן שתצטרכו להתפנות ל-3-5 שנים עד קבלת הדירה החדשה.
• האם תקבלו דמי שכירות מהיזם בתקופת הבנייה?
• לוודא שהדירה מספקת פתרון מגורים נוח גם עד הפינוי.

 

ב. השקעה

אם המטרה היא השקעה, כדאי לבדוק מספר פרמטרים

• מה הפוטנציאל לעליית ערך? (כמה שווה דירה חדשה בפרויקט העתידי)
• האם המחיר מוצדק ביחס לסיכון?
• האם ניתן למכור את הדירה לפני שהפרויקט יוצא לדרך?

 

התרשמו ממאגר דירות למכירה בחולון

האם כדאי לקנות דירה לפני פינוי-בינוי?

יתרונות

• פוטנציאל לעליית ערך משמעותית עם קבלת הדירה החדשה.
• דירה חדשה וגדולה יותר בעתיד.
• ייתכן שתוכלו לקנות במחיר נמוך יחסית לשוק.

 

חסרונות וסיכונים

• הפרויקט עלול להתעכב או להתבטל.
• ייתכן שתצטרכו לחכות שנים בלי ודאות.
• סיכון משפטי אם אין ערבויות חזקות.

 

איך להפחית סיכונים

• לבדוק היטב את סטטוס הפרויקט.
• לוודא שהיזם אמין ומנוסה.
• לקרוא את החוזה עם עורך דין מומחה להתחדשות עירונית.
• לבדוק אם המחיר משקף את הסיכונים.

 

המלצה סופית שלנו – אם הפרויקט בשלב מתקדם (תב"ע מאושרת, היתר בנייה) ויש ערבויות חזקות – זו יכולה להיות עסקה מצוינת.
אם הפרויקט רק בשלב תכנון ואין ודאות, יש לשקול בזהירות או לדרוש מחיר נמוך יותר כדי לפצות על הסיכון.
אם יש לכם דירה מסוימת שאתם שוקלים לקנות בפרויקט המיועד לפינוי בינוי, משרדינו יכול לעזור לכם לבדוק את הנתונים שלה ולתת חוות דעת ספציפית!

חייגו עוד היום – 052-2816155